Cada uno es propietario exclusivo de su piso o local, un espacio bien delimitado que puede aprovecharse de modo independiente y que le sirve exclusivamente a él. Además, es copropietario, junto con el resto de los dueños de pisos o locales, de los llamados elementos comunes. Existe por tanto una responsabilidad exclusiva sobre su parte llamada privativa y una responsabilidad compartida por las zonas o servicios comunes de la comunidad.

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al valor total del inmueble, que se expresa en centésimas. Los gastos comunes se reparten en función de dichas cuotas, salvo que el “título constitutivo” de la comunidad o sus “estatutos” prevean otra fórmula o bien se acuerde otra cosa por unanimidad.

A pesar de ser propietario exclusivo de su piso o local, el propietario no puede realizar en él cualquier tipo de obras. Están prohibidas aquellas que puedan afectar a la seguridad, la estructura y la configuración exterior del edificio. También aquellas que perjudiquen el derecho de otro propietario. Los propietarios tampoco pueden realizar por su cuenta obras en las zonas comunes; si creen que son urgentes, deben advertir al administrador para que intervenga cuanto antes

El derecho de propiedad está limitado por aquellas actividades que sean dañosas para la finca o que puedan resultar molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. La definición de estos términos no siempre es clara. A veces, sirven de referencia las disposiciones municipales sobre aspectos como el ruido, la evacuación de humos, los olores, las normas de higiene de ciertos establecimientos, etc.

La Ley de Propiedad Horizontal prevé una acción judicial de cesación de actividades molestas o peligrosas por parte de la comunidad de propietarios. El primero en actuar ha de ser el presidente (a iniciativa propia o de otros vecinos), requiriendo al vecino infractor. Si las molestias se repiten y los requerimientos no surten efecto, puede convenir una denuncia ante la policía municipal, para que quede constancia de lo ocurrido en previsión de una posible acción judicial.

En las viviendas arrendadas, el inquilino ocupa el lugar del propietario en el uso de la vivienda o local arrendado y en el de las zonas comunes. No se le pueden imponer restricciones particulares. Debe respetar las mismas normas de convivencia que la comunidad tenga aprobadas para todos los copropietarios. No interviene en las decisiones de la comunidad (juntas, votaciones) porque ese derecho corresponde exclusivamente al propietario.

Una de las obligaciones de los propietarios es consentir en su vivienda o local las reparaciones u obras que exija el servicio del inmueble (tuberías comunes, obras en el patio interior, en las fachadas, etc.); para ello debe permitir la entrada de personas que representen a la comunidad de propietarios.

El adquirente responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por el anterior propietario, correspondientes al año de adquisición del inmueble y al año natural inmediatamente anterior. La Ley de Propiedad Horizontal exige que el transmitente del piso o local aporte un certificado de deudas con la comunidad en el momento de la firma de la escritura. El comprador puede eximirle de dicha obligación, corriendo él con los riesgos. El vendedor debe notificar a la comunidad la venta de su vivienda.

En principio, las comunicaciones deben ser personales. La Ley establece que cada propietario debe comunicar al secretario de la comunidad un domicilio a efectos de notificaciones. Si no lo hace, se entiende que las notificaciones son válidamente realizadas en el piso o local que posea en la comunidad de propietarios, incluso cuando la notificación se entrega a quien ocupe la vivienda. Si no ha sido posible hacer la notificación así, se puede colocar en el tablón de anuncios, recogiendo la fecha en que se hace y el motivo por el que se procede de ese modo. Dicho escrito debe estar firmado por el secretario y contar con el visto bueno del presidente.

Ningún propietario puede negarse a realizar obras que mejoren la accesibilidad o supongan la eliminación de barreras arquitectónicas, siempre que dichos trabajos no tengan un coste superior al equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si se supera ese límite, para la realización de dichas obras deberá contarse con la aprobación de la junta.

Las innovaciones o mejoras no necesarias para la comunidad deben aprobarse por la junta, pero si la cuota de instalación de la misma excede de tres mensualidades ordinarias, quien haya votado en contra del acuerdo no está obligado a contribuir, incluso si no puede privársele del uso de la mejora. Si el coste fuera inferior al señalado, también los disidentes se verían obligados a contribuir, por lo que no siempre que uno se opone a una obra está exento de contribuir a su pago. Vea un modelo de carta para solicitar la exención de abonar un gasto a la comunidad.

Todos los propietarios deben cumplir sus obligaciones con la comunidad. El presidente será nombrado entre los propietarios mediante el sistema previsto en cada comunidad: elección, rotación o sorteo. El nombramiento es obligatorio y el designado sólo puede solicitarle al juez ser sustituido, si estima que tiene razones para ello. A menudo esto no es necesario y la propia junta busca otras alternativas cuando existe alguna dificultad objetiva para el propietario al que corresponde el puesto (por ejemplo, ser una persona de edad avanzada o gravemente enferma).

Una de las funciones de la junta de propietarios es la aprobación de los presupuestos. Los cálculos deben ser realizados por el administrador, quien tiene la obligación de presentar la propuesta de presupuestos a la junta para que sea ésta quien los apruebe.

Para evitar que el voto de una minoría de propietarios bloquee ciertas decisiones de la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que una mayoría cualificada de tres quintos sea suficiente para decidir, por ejemplo, sobre el establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería o vigilancia, incluso si tales acuerdos suponen un cambio en el título constitutivo o en los estatutos.

Los acuerdos de la Junta que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, los que resulten gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y aquellos que supongan un grave perjuicio para un propietario sin que éste tenga obligación jurídica de soportarlo, se pueden impugnar. No podrán hacerlo quienes hayan votado a favor del acuerdo ni los propietarios morosos. Parte de la jurisprudencia niega también la impugnación a quienes se hayan abstenido en la votación sin “salvar su voto” (es decir, sin dejar constancia expresa de que ellos en concreto, con su nombre y apellidos, emitieron un voto en contra). Vea un modelo de notificación al deudor moroso de la comunidad.

Las fachadas y las cubiertas, como elementos comunes que son, no pueden cambiarse sin un acuerdo unánime de los propietarios. Esto afecta a los toldos, a los cerramientos de terrazas o de áticos y a la instalación de aparatos que requieran la perforación de los muros (por ejemplo, algunos aparatos de aire acondicionado).